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北外滩将与陆家嘴等错位互补 写字楼存量大增

2017/9/8 9:24:08 来源:东方网 作者:高睿 选稿:丁怡隽

  据《劳动报》报道,近些年,随着一批极具潜力的新兴商务项目相继落户,位于虹口区南部的北外滩区域已从原先的“航运聚集区”蜕变成如今的“航运和金融服务聚集区”。昨日,全性房地产咨询公司“莱坊”发布研究报告显示,截至今年一季度,北外滩写字楼面积已为十年前的2.4倍,其租金达到每日每平米7.3元。

  写字楼存量为2008年的2.4倍

  北外滩,位于虹口区南部滨江,总面积约6.4万平米,西接外滩,南与陆家嘴隔河相望,是上海写字楼市场重要的新兴商务区之一。该区域写字楼市场的发展最早可追溯到1997年上海滩国际大厦的落成,自2002年,北外滩提出打造“航运功能”的定位后,大量港务货运代理公司涌入,也催生了写字楼市场的快速发展,一批乙级写字楼项目进入市场。

  根据莱坊方面的数据,2006年至2008年间,北外滩的写字楼规模显示出明显的扩张迹象,每年新增办公面积大约为7万平米,而且诸如瑞丰国际大厦等甲级写字楼的身影也多了起来。至2008年底,北外滩地区的写字楼存量升至63万平方米,较2006年初的总存量增加了50%。

  2011年前后,北外滩升级定位为“航运和金融服务集聚区”,原有的写字楼已不能满足入驻企业对高端写字楼办公的需求,写字楼也迎来了又一波建设高峰期。数据显示,截至2017年一季度,北外滩地区写字楼存量已经达到151万平米,是2008年存量的2.4倍,其中甲级写字楼面积占总存量的67%。

  区域租金十年增幅达92%

  北外滩区域的写字楼需求受政策导向影响明显。2011年,北外滩相关部门发文,要求加大对于金融企业聚集力度。截至今年,财富管理、金融投资类型的租户快速增长,在北外滩各租户类型中的占比较2012年上升三倍,仅次于航运物流的42%和货运代理的16%。

  随着一批租金承付能力较高的大型国企和金融企业入驻北外滩,北外滩的写字楼租金水平在近年来得到大幅提升。2017年第一季度北外滩写字楼租金达到每天每平米7.3元。北外滩租金的十年增幅为92%,与上海整体甲级写字楼租金水平的差距也在逐渐缩小。

  莱坊上海办公楼服务部主管及董事张延军向记者介绍:“北外滩的写字楼租金水平目前在上海主要写字楼商圈中排名第六位,租金相当于排在首位的陆家嘴平均租金的58%。”

  与外滩、陆家嘴区域形成错位互补

  作为最早启动新兴商务区之一,北外滩如今拥有定位清晰、写字楼体量初具规模、靠近市中心及高租金预期等优势,但同样面临着开发进程较缓、轨交线路较少及现有建筑物影响整体规划等挑战。如何寻求自身发展的突破,这道题依然待解。

  莱坊上海研究及咨询部主管及董事杨悦晨给出了数条建议。首先,对于政府而言,应针对北外滩特定的航运及其衍生行业,积极制定招商引资政策,在政策上给予税收优惠,鼓励产业聚集。其次,对于开发商而言,应将眼光放长远,对于商业项目尽量采用只租不售的长期持有策略并加强后期管理,以保证物业品质。其三,对于租户和买家而言,考虑到北外滩的定位和发展潜力,建议航运及其相关行业可以选择入驻,以享受产业聚集所带来的利好。根据规划,北外滩将与外滩、陆家嘴、洋山深水港等区域错位互补,重点打造航运、金融企业总部的集聚地、邮轮客运中心、口岸服务中心和文化创意中心五大功能。截至2020年,该片区内将规划兴建84万平方米甲级写字楼,写字楼规模相当于在上海再造一个中央商务区。