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青浦一小区旧改实事工程拖延近两年 至今难落地

2018/1/10 9:58:30 来源:上观新闻 作者:毛锦伟 选稿:丁怡隽

  2015年初,居住在上海市青浦区朱家角镇新风新村小区的徐女士等来了一个好消息:青浦区决定以“拆落地”的形式,对包括她居住的6号楼在内的小区4幢楼进行旧房成套改造,且列入了青浦区实事工程。“告居民书”很快发到了家家户户,“早改造、早得益”的横幅也挂上了新溪路的街头……可居民们一等就是3年,“旧改”至今仍只是一纸方案。

  新风新村是上世纪60年代末建造的小区,待改造的4幢楼内至今厨房间合用,没有卫生间,居民仍使用马桶,居住条件差,居民们改造意愿迫切。为何旧改没能实施?据了解,立项、方案、资金、100%同意都已不是问题,障碍在于一张“规划许可证明”办不出来。而规划批不出,和“拆落地”这一形式不无关系。

  所谓“拆落地”,就是居民先通过在外面租房过渡,然后由政府将老房子拆除后在原地重建,待房屋竣工后,居民再全部搬回去居住。2005年起,这种形式曾被申城多个区用于实施旧改。新风新村,是青浦区首次试点“拆落地”。青浦区在试点时,究竟遇到了怎样的现实障碍?

  “小梁薄板”房,居住条件恶劣

  1月8日,记者前往朱家角镇新风新村了解情况。新风新村位于祥凝浜路北侧、新风路西侧,小区再往北与新溪路一路之隔的,就是朱家角古镇景区。小区10余幢房子都是上世纪六七十年代分批建造的,等待旧改的1号、6号、12号、14号四幢楼为3层楼,其他均是4层楼。其中,1号、6号位于新溪路沿马路侧,12号、14号位于小区中部西侧。

  图为新风新村12号楼。

  听说记者来了解情况,居民们纷纷围了上来,拉着记者进楼内看看他们的居住条件。6号楼为“一梯两套”的结构,即每层有东西两个大套。由于年久失修,楼道里墙皮斑驳脱落,露出大面积的砖块,黑色蛛网灰尘遍布;各类电线插座裸露在外,东拉西扯。记者走进一侧的大套内,进门首先是一个两三个平方米长条形公共厨房,厨房里侧,是两个或三个20平方米左右的房间,一个房间里就住着一家人。屋内阴暗潮湿、空间狭窄,各种杂物堆得比人高,行走时转身困难。当天天气阴冷,屋内也是冷风直灌,记者留意到,屋子窗户竟还是老式的铁栏杆木头窗户,毫不挡风。其他几幢楼结构类似。

  图为14号楼楼道内的残破情景。

  在最近一次评估中,新风新村这4幢楼被评测为“损坏房”,介乎于“一般损坏”和“严重损坏”之间。破旧尚且能忍,居民们称生活的艰辛主要来自于楼内没有任何卫生设施,大小便至今仍依赖马桶。由于条件过于恶劣,有条件的居民基本都已搬出去住,留下来的清一色都是年岁已高的老人。

  图为6号楼的一个大套内,外侧是公共厨房,里侧一个房间即是一家人的住处,没有卫生间。

  居民们告诉记者,2009年起,新风新村启动成套改造。除了上述4幢房子之外的其他楼,列入了首批改造的范围,改造方式为“南拓北拓”,即向南或向北外拓后增加空间,以解决煤卫独用的问题。当时承诺,第一批结束后,1号、6号、12号、14号四幢楼即列入第二批开始改造。由于这4幢楼是“特殊时代”建造的“小梁薄板”房,结构牢度较差;加之空间限制,无法进行南北拓,因而只能采取“拆落地”的方式进行成套改造。

  房号都选好了,结果没了下文

  2015年初,新风新村的第二轮旧改如期启动。居民徐女士给记者出示了一份2015年1月20日“告居民书”,落款为“朱家角镇旧房成套改造协调办公室”。告居民书中称,新风新村1号、6号、12号、14号四幢楼的成套改造已列入了2014年青浦区实事工程,方案为“推倒重建并加盖3层”,且条件成熟一幢改一幢。为何需要加3层?原因在于增加煤卫的空间后,每层楼无法安置原有那么多户居民,一部分居民必须以加层的形式予以安排。随“告居民书”一并下发的,是一份用于统计居民旧改意愿的“意向书”。

  图为居民们2015年1月份收到的“告居民书”。

  居民陈女士告诉记者,“告居民书”下发后,居民们“步调”很快。其中,又以6号楼最为迅速。初步排摸后,出现不同意见的仅有一户居民。随后,在6号楼楼组长以及朱家角镇旧改办的努力下,这户居民被做通工作,签字认可旧改方案。6号楼率先达成100%的意愿,满足改造的条件。据6号楼的居民称,大家甚至都已经安排好了改造以后的楼层和房号,就等着开工改造了。

  最先达成100%同意的新风新村6号楼。

  岂料,“旧改”至此戛然而止。2016年5月以来,6号楼的居民们不断地向青浦区相关部门询问进展,得到的答复始终是“审批中”。

  究竟卡在哪个环节?1月8日,记者首先来到了负责协调居民的朱家角镇旧房成套改造协调办公室,办公室一名工作人员向记者介绍了这4幢楼改造的来龙去脉。具体而言,列入同一批改造的除了新风新村这4幢楼之外,还有其他小区的另外4幢,共8幢楼。应该说,这8幢楼前期的工作均已完成,即已通过了区发改委立项批复、设计方案也已确定,资金由区财政支付。而且,前期的设计招标、勘察招标、施工招标、监理招标均已在2016年4月前完成。此后,相关材料已送至区规划部门审批,办理规划许可证明。所谓的“审批中”,应该就是指这一程序没有完成。

  朱家角镇旧改办称,按照原本计划,2016年下半年就能动工,6号楼条件成熟先行旧改,并作为“样板房”来推进其他楼的进程。但如今,不仅这一批的8幢楼“卡牢”,后续的第三批也无法启动推进。

  对“拆落地”理解上存在分歧

  “规划许可”办不出,原因何在?记者向朱家角镇房管所以及青浦区房管局了解原委。

  据青浦区房管部门介绍,“拆落地”的旧改形式,是2005年上海市政府批复下发的《上海市旧住房综合管理暂行办法》(也称“37号文件”)中提出来的,此后闸北、虹口等多区在旧房成套改造中,均使用了这一种形式,把老房变新居。据称,事实上,目前审批卡住的8幢楼中,有5幢楼是采用“拆落地”的形式旧改的,其中加层的有3幢楼。目前卡住的,也正是这“拆落地”的几幢楼。

  之所以被卡住,原因之一是“拆落地”在实施中应该对接哪一种住宅建设规范。青浦区房管部门称,当初在设计“拆落地”方案时,房管部门优先考虑的是将有限的资金解决安置问题,因而,才请市房科所设计了加3层的方案;在房屋建造上,则方案简化,只保留了最基本的需求。但是,规划部门认为,既然是要拆旧,本质上就与新建并无区别,在审批时就应该参照新建商品房的建设规范:原本3层再加盖3层总共6层,6层新建住宅就必须配置电梯;房与房之间的间距系数要达到1.02;房屋外立面要有保温层等等。但这些要求现有方案无法满足。

  房管部门称,2005年的文件中对上述规范有部分涉及,如规定加层最多不能超过2层,“但即便修改方案为只加2层,其他方面也不符合新建筑的要求。”

  更大的障碍在于,新风新村位于朱家角古镇风貌保护区1.79平方公里范围中。按照上海市2002年的“一城九镇”建设总体规划,朱家角上述范围内新建建筑高度不得超过9.4米,“如果界定成‘新建’,只要加层就会超过限高”。

  房管部门认为,旧房改造应该有别于新商品房建造;但规划部门并不认可。由于规划上的限制,尽管旧改方案一改再改,但始终无法通过规划部门的审批。

  新风新村的其他楼通过“南拓北拓”完成了旧改,图上左侧黑线区域就是拓展出来用于解决煤卫的空间。而卡壳的是用“拆落地”形式改造的4幢楼。

  好事如何才能合法合规落地?

  为了推进新风新村的旧改,仅去年,青浦区就已召集相关部门召开过4次协调促进会。会上,青浦区相关领导要求房管、规划等部门主动向市级主管部门问询,寻求解决的路径。

  1月9日上午,记者致电青浦区规划局。规划局法规科的工作人员在向业务处室了解后答复记者称,“截至目前,房管局没有正式报送审批材料,系统里查不到。”“由于涉及风貌保护区,材料收进来还需要送到市规划部门审批。”对于“拆落地”的理解分歧,规划部门并不愿多谈。

  僵局如何破解?青浦区房管局表示,下一步,房管部门打算将8幢楼中不涉及“拆落地”的,先行操作旧改,抓紧推进民生实事工程;对于存在争议的“拆落地”,希望能在区政府的牵头下,房管部门和规划部门跨前一步,形成推进的合力,在规范的范围内商讨优化方案,切实解决老百姓的实际困难。

  同时,房管部门提出,“拆落地”作为旧房改造的一种途径,在操作中缺乏详细可行的操作规范,建议市级层面能对相关规范进一步明确,有针对性地解决“拆落地”在实际操作中遇到的种种尴尬。