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"海上第一块"的前世今生 曾是上海土地批租改造旧区首例

2018/7/2 9:11:04 来源:东方网 作者:黄丽春 选稿:丁怡隽

  东方网记者黄丽春7月2日报道:在黄浦区(原卢湾区)徐家汇路、打浦路交界处,有4幢隽秀挺拔的31层大厦,名叫海华花园。这个1994年底竣工的小区,在四周一批新旧建筑的映衬之下并不出众,却承载了诸多荣誉:1995年度上海市“白玉兰”优质建筑工程小区、1995年度上海市优质样板工程奖,被推荐参加联合国第二次人类居住大会展览,海华花园的华丽阁荣获1995年度全国建筑业最高奖——鲁班奖。更为传奇的是,海华花园所在的斜三基地是土地批租用于居住项目的全市首例,开辟了利用外资加速旧区改造的新途径。由海华花园为开端,上海大规模旧区改造推向了一个高潮。

图片说明:斜三基地现貌俯瞰图(蔡维帅/摄)

  淮海路来的新娘“吓一跳”

  “七五(1986-1990)”期间,斜三基地被市政府列为23片旧区改造基地之一。基地用“斜三”命名,因为大部分属于斜三居委会所在的范围。这片打浦桥以西、瑞金南路以东、卢湾中学以北的3公顷区域,人口密集、环境恶劣,有1000多户居民、20多家工厂和商店,到处都是危棚简屋,加之不远处就是全区垃圾、粪便转运、装船的日晖港码头,空气中总散发着阵阵臭味,老百姓怨声载道,要求改造的呼声非常强烈。

  今年63岁的孔秀珍当年从淮海路嫁到了斜三基地,好多人还笑话她怎么从“上只角”跑到了“下只角”。“刚住过去,真是吓了一大跳。外面下大雨,上班就心神不宁,因为家里肯定在下小雨,要用盆接好,大衣橱最下面一格的衣服要全部拿出来,把水舀掉。一到大热天更苦,家里根本呆不住,吃好晚饭就出去乘凉,找好位置、摆好躺椅,睡到半夜凉快一些了才回家。”说起那段“棚户区”的经历,孔秀珍感慨万千,盼星星盼月亮能够早日搬出去。

  孔秀珍终于盼来了那一天。1992年3月,斜三基地动迁工作正式启动,得到了大多数动迁居民的支持和配合,都愿意从拥挤、环境差的棚户区搬到一房一厅、两房一厅的新工房居民小区。和孔秀珍一样,崔世滨也是搬到了位于徐汇区的康健新村。“以前那个搭出来的棚户20个平方不到,换成了70平方的两房一厅,煤卫独立,小区绿化也好,住得舒服。现在是学区房了,要七八万一平方呢!”崔世滨乐呵呵地说。

  “海上第一块”的前世今生

  斜三基地动迁居民的生活改善了,但他们并不知道,作为上海通过土地批租加速旧区改造的最早受益者,他们被一起书写进了深化改革开放的历史。

  高宝泉,黄浦区(原卢湾区)住宅办主任、区房屋开发总公司总经理,他全程参与了协商斜三基地从土地批租到动迁安置到房屋建设的整个过程。“斜三基地的改造项目困难重重,居民要动迁安置,工厂和商店要搬迁,周围的环境要改造,臭水浜要填埋,道路要拓宽,这一切都需要钱。”高宝泉说,从财政体制来看,主要是市一级财政,区一级还是定基数超额分成的办法,区的财力十分薄弱,再加上区级财政的基础是吃饭财政,仅仅依靠区级财政搞大的建设项目,不论从建设体制上还是从区的财力上都是不可能的。

图片说明:高宝泉当年参与斜三基地相关工作的笔记本

  那个年代,老百姓居住要改善、要解困,主要靠单位、靠政府,“房屋”还未形成商品,还不能交易。由于当时上海的侨汇房很紧张,华侨买不到好的房子,因此市里允许各个区建造一批侨汇房,这给改造斜三地基地上的危棚简屋带来一丝希望,老百姓期盼已久的居住难问题也有了解决的可能。

  黄浦区(原卢湾区)政府费尽周折找到香港中国海外发展有限公司(此公司系国家建设部下属企业,是在香港的房地产开发企业),几番谈判,最终于1992年1月,在市里的支持下,通过土地批租,由中国海外发展有限公司出资2300万美元受让了该地块,开启了改革开放以来吸引外资进行旧区改造的先河,被誉为“海上第一块”。

  斜三基地成为全市“样本”

  斜三基地的动迁花了半年多时间基本完成,1992年9月,全市第一块毛地批租土地交到了开发商手中,1994年底,拔地而起的海华花园作为外销商品住宅销售火爆。区政府利用出让金在安置居民和工厂企业的同时,将斜土路上的棚户“孤岛”改造为街心花园,将徐家汇路路幅由13米拓宽至50米,由6条机动车道、2条非机动车道和3条绿化分隔带组成,成为上海南部连接南浦大桥与肇嘉浜路的主干道,极大地改善了城市交通和环境。1995年9月21日,这条路在海华花园建成后不久竣工通车。

  斜三基地的批租成功,使大规模的旧区改造从希望变成了现实,探索出了一条运用土地批租形式,利用中心城区土地级差优势,改造危、棚、简屋和“三废”工厂的新路子,实现了城区改变面貌、居民改善居住条件、开发商获得投资回报的多方“共赢”局面。

  自1992年斜三基地后,土地批租在上海各区全面展开,比如黄浦区(原老黄浦区)北京东路71号街坊、普陀区长寿路、原闸北区天目西路、静安区永源浜等危棚简屋集中地块通过土地批租进行改造,而且大部分地块都实现了当年批租、当年动迁、当年开工。据统计,仅1992年和1993年两年,上海共批租459幅土地,其中市区227幅,涉及旧区改造的147幅,拆除旧房185万多平方米,其中危房、棚户、简屋85.4万平方米,占拆除总量的46.2%。土地批租使得旧区改造工作的进程明显加快,成为上海城市建设史上的一个重大突破。