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静安区共和新路街道探索物业管理新模式

2018/7/9 11:28:08 来源:东方网 作者:彭旭卉 选稿:邢晓娟

  据静安区消息:“原来小区一下雨就积水、道路不平、晚上灯不亮,经过改造都得到了改善,现在下多大的雨也不怕了,小区新增了健身器材、休闲座椅等设施,现在大家更爱走出家门一起搞活动。”近期,共和新路街道在开展“大走访大调研”活动期间,发现以前困扰街道的老旧小区、微型小区、老龄化小区以及产权结构复杂的小区在物业管理方面取得了很大成效,小区面貌发生了翻天覆地的变化,居民群众的获得感、幸福感大大增强。

  “借壳减支”运行问题大楼焕新颜

  走进位于谈家桥路152号的合建大楼,就能看到大楼的外墙上一幅巨大的手绘图。画中一对拄着拐杖的老年夫妇正慈祥地看着面前玩滑滑梯的孙子孙女,而远处孩子的父母则笑盈盈地为他们拍照,祖孙三代的和美场景在蓝天白云以及绿草坪的衬托下显得格外温馨。

  “这是大楼居民们去年在端午节一起画的,他们告诉我这是大家现在的心情——整个大楼是一家人,充满喜和乐。这在以前完全不可能的。”谈家桥路80弄居委会主任张才娟谈到之前大楼的物业管理情况直摇头。她介绍,合建大楼属于独栋的商品房小区,1至5楼是公租房,6至15楼为居民楼,共60户约有居民200人。由于原物业公司的乱收费、不作为,楼道内堆物情况严重,群租现象普遍,居民们更是怨声连连,是一幢名副其实的“问题大楼”。

  为切实改变这种状况,在街道和居委会的全力支持下,小区业主们一致同意,终止了与原物业公司的服务合同,并采取“借壳减支”的办法来开展物业管理,即利用业主资源,借用小区业主自己经营的公司为小区物业费、停车费的收缴和使用提供正规票据,为资金收支提供合法渠道,除按规定税率正常缴费外,公司不收取任何费用,有效降低成本开支。

  小区业委会主任季鑫告诉记者,在具体物业管理过程中,业委会将公租房缴纳的物业费进行统筹管理。保安、保洁、保绿采取按市场价计酬,较普通的物业维修由小区志愿者承担,有难度的物业维修请专业的物业公司计件付费,并成立便民服务中心,由业主无偿提供使用工具,对日常的物业维修提供辅助作用。另一方面,小区通过楼组自治的方式为物业管理提供支持。小区的楼组自治团队推行“自治管家事”,实现楼组居民当家作主,自我管理、自我服务。物业、业委会、楼组联手互动,以“业主公约”为指导,倡导楼道文明建设,实现“自治立家规”。通过业主公约和自治立家规,楼道内不能堆物变成居民们自觉遵行的守则,楼内群租问题得到了彻底整治。业委会成员还成立了“家园应急响应队”,让邻里间的需求在第一时间得到响应,实现“自治解家事”,有效提升小区物业管理水平。

  “职业经理”介入老旧小区“逆生长”

  “阿大,旅游回来啦,好久没见你了。”“贝贝,放学了就快回家写作业去吧。”60岁的孙优靔一边和居民们打招呼一边走进了位于洛川东路360号的东方公寓内电梯,看到电梯的按键上有点脏,便拿出纸巾仔细的擦拭了下。“这台电梯宝贝着呢,来之不易啊。”

  孙优靔是东方公寓专门聘请的职业物业经理,负责物业管理处工作的日常运作。他向记者介绍,东方公寓建造于1998年,共有96户居民,1-4层为商业用房,5层以上为住宅房,由于居民户数少、结构复杂,原先的物业消极怠工,服务不到位,导致诸多问题难以解决,尤其是电梯老化等维修项目,难以及时落实。而居民们认为自己交了物业费却享受不到应有的服务感到非常愤怒,部分居民就拒交物业费。“小区之前就处于一个‘收不上物业费’‘服务不到位’‘业主拒交物业费’‘小区环境更恶劣’的循环死结。”

  为解决物业管理滞后与居民维修诉求之间的矛盾,东方公寓决定辞退原先的物业公司,单独成立物业管理处,并聘请了曾在大型国企担任管理层的孙先生作为职业物业经理,负责物业日常运作,并对业委会的工作开展和问题决策建言献策。其他物业管理工作人员则由小区业委会直接聘用,从而有效降低人员方面的成本支出。“目前我们的物业费为1.31元,这个价格已经维持了二十年了”。业委会主任刘学军表示。

  对于两台老旧电梯的改造,刘学军和孙优靔则下了一番苦功夫。最初两台电梯维保单位报价高达80多万元,而业委会认为费用过高,但维保单位坚持该报价。两人分别与电梯维保单位和居民进行沟通磋商,并经专门论证,在确保安全的前提下对电梯相关部件继续使用,减少费用支出,最终以40万元的价格通过了项目。两人的努力也被96户居民们看在眼里,他们自愿拿出资金,筹集了5万余元为电梯的改造尽一份力。

  在维修期间,物业管理处和业委会制定公开细则,全程公开资金使用细节。每隔两周公开维修进度和资金使用明细,落实“居务、财务、事务、服务”四公开制度,切实保障居民的知情权和监督权,最终顺利完成了电梯维修项目,确保了电梯正常安全运行和广大业主的生命财产安全,实实在在为居民提供安全感和幸福感。