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黄浦:运用土地批租形式改造旧区

2018/7/23 16:35:46 来源:东方网 选稿:蒋昕婕

  夜幕下的打浦桥区域,如今灯火璀璨,流光溢彩。谁曾想到26年前,此片区域是上海典型的棚户区之一,人口密集、环境恶劣、房屋破旧。20世纪90年代初,黄浦区(原卢湾区)大胆创新、首开先河,在该区域探索运用土地批租形式改造旧区,创造出利用社会资金加快旧区改造的新路。黄浦的这一探索——土地批租和旧区改造相结合,成为上海城市建设史上的一个重大突破。

  资金短缺,旧改步子迈不开

  20世纪80年代以后,上海通过开展旧改工作,使一批居住在棚户简屋的居民的居住条件得到了改善。然而,由于历史的原因,上海尚有大批危房、棚户、简屋及二级旧里亟待改造。截至1991年,危、棚、简屋还有365万平方米,加上二级旧里房屋,累计1500万平方米。造成这种状况的最主要原因,是资金短缺。限于财力,“六五”(1981-1985)、“七五”(1986-1990)期间,全市每年只能拆除危棚简屋和二级旧里15万平方米,按照这样的进度推算,全市需近百年才能完成危棚简屋和二级旧里改造的任务。20世纪90年代初,面对群众愈来愈迫切的旧改愿望,上海旧区改造面临着不得不变革的困境。

  黄浦区(原卢湾区)斜三基地位于打浦桥以西、瑞金南路以东、卢湾中学以北的区域。过去,这里居住环境极差,老百姓要求改造的呼声非常强烈。老居民孔秀珍说,30多年前,她从淮海中路的娘家嫁到这里,被脏乱差的环境吓了一跳。“人家都说我从‘上只角’嫁到了‘下只角’。每到雨天,我上班就心神不定,知道家里要发大水了。”

  政府想为这里的百姓改善居住环境,可是困难重重:1000多户居民要动迁安置,20多家工厂和商店要搬迁,周围的环境要改造,臭水浜要填埋,道路要拓宽,这一切都需要钱。仅以安置一户居民一套商品住宅10万元左右计算,动迁费就要1亿左右,靠地区财力实施旧改,短期内根本不能实现,必须走出一条不依靠财政资金大规模开展旧改的新路。

  率先“吃螃蟹”,勇于探索旧改新路

  1988年,市政府的一个决定,让原卢湾区看到了改造“斜三基地”的希望。当时上海已经有了“侨汇房”的形式,就是专门卖给归国华侨、要以外币购买的房子;但市面上的“侨汇房”有限,华侨买不到好的房子。市政府决定,各区县可以从实际情况出发,建造若干侨汇商品房。

  上世纪90年代初任原卢湾区住宅建设办公室主任的高宝泉回忆说,当时黄浦区(原卢湾区)政府几经周折,终于找到了香港中国海外发展有限公司,几番谈判后,最终在1992年1月,在市政府的支持下,由香港中国海外发展有限公司、上海市卢湾区房屋建设开发总公司和上海华海科技实业公司合资组建的上海海华房产有限公司,出资2300万美元,受让了该地块,开了改革开放以来吸引外资进行旧区改造的先河,也被誉为“海上第一块”。

  棚户“孤岛”,变成了街心花园

  1992年3月,斜三基地动迁工作正式启动。大多数动迁居民都很支持和配合,他们愿意从拥挤、环境差的棚户区搬到窗明几净的新小区去。整个动迁前后大概用了半年多时间基本完成,斜三基地的老住户们在徐汇康健新村、浦东德州新村等居民区的一室一厅、两室一厅里安了新家。

  1992年9月,这里作为全市第一块毛地批租土地,被交到了开发商的手中。他们可以在此建设外销商品住宅。10月,海华花园开工建设,到1994年底基本竣工。原本脏乱差的斜三地块,赫然耸立起4幢隽秀挺拔的31层大厦,竣工后的外销商品住宅销售很抢手。小区周边的狭小马路也在改造中受益。区政府利用出让金,在安置居民和工厂企业的同时,将斜土路上的棚户“孤岛”改造为街心花园,将徐家汇路由13米拓宽至50米,并于1995年9月21日竣工通车。拓宽后的徐家汇路由6条机动车道、2条非机动车道和3条绿化分隔带组成,成为上海南部连接南浦大桥与肇嘉浜路的主干道。

  “斜三”经验,为上海旧改带来重大突破

  高宝泉总结说,斜三基地的批租成功,使大规模的旧区改造从希望变成了现实,探索出了一条运用土地批租形式,利用中心城区土地级差优势,改造危棚简屋和“三废”工厂的新路子,实现了城区改变面貌、居民改善居住条件、开发商获得投资回报的多方“共赢”局面。

  此后,土地批租在上海各区全面展开,比如黄浦区北京东路71号街坊、普陀区长寿路、静安区永源浜等危棚简屋集中地块通过土地批租进行改造。据统计,仅1992年和1993年两年,上海共批租459幅土地,其中市区227幅,涉及旧区改造的147幅,拆除旧房185万多平方米。土地批租明显推动了旧改进程,成为上海城市建设史上的一个重大突破。

  回顾斜三基地探索形成旧改新路的改革创新实践,原卢湾区住宅建设办公室主任高宝泉认为:“通过土地批租,建造符合城市规划的商贸大楼、办公楼和高层住宅,优化了土地利用结构,使黄金地段发挥了黄金效益;同时把土地资产收益用于市政设施建设、旧区改造和居民住宅建设,形成了‘以地养地’的城市建设的良性循环机制。”