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普陀真如镇街道全面实行物业考核新办法

2018/8/10 16:25:29 来源:新普陀报 作者:王乾 任莹莹 选稿:徐雪兰

  “小区的物业管理质量,与居民的生活品质密切相关,但物业企业服务得好不好,是否达标,由谁说了算?优秀与不合格之间是否有真刀真枪的奖惩措施?最近,真如镇街道给这个民生难题提供了一种解题思路:街道制订了《住宅小区物业服务考核办法(试行)》,从今年6月开始全面施行,将公房、售后房和商品房等87个小区全部纳入考核,扭转过去政府对物业的考核名为“奖励”、实为“补助”的局面,物业服务中一些新的变化开始出现在各个小区——

  六方共参与,科学评估物业服务水平

  真如镇街道共有53个公房和售后房小区,34个商品房小区,共有34家物业企业为各个小区提供服务,物业管理水平层次不齐。

  街道领导介绍说,按照以前街道对物业公司的考核规则,达标企业可以得到每平方米0.3元的政府奖励,有的管理面积大的物业公司,一年就可以拿几十万,对于那些物业费多年没有涨价、入不敷出的企业来说,往往就靠这笔钱过日子。

  说是奖励,其实就是补助,一定程度上为物业服务进行“托底”,但这样也难以充分发挥物业企业主动作为的积极性,难以拉开差距真正奖励那些认真做事的企业。

  对此,真如镇街道经过前期大量调研准备,考核办法进一步强化了街道对物业的考核监管,明确了小区环境考核标准及奖励办法,进一步细化了奖惩规则,促使小区物业企业的管理态度,由“等、靠、要”转入“拼专业、拼态度、拼服务”的良性竞争轨道。

  居民区这“三驾马车”,配合得当才能跑得更快。真如镇街道还制订了居民区党组织领导下的社区治理“1+3+X”工作运行机制,由居民区党组织牵头,定期召集居委会、业委会、物业、网格片区召开联席会议,分析网格片区巡查过程中发现的物业管理问题,以及本小区发生的各类网格案件、12345居民投诉案件,并就这些问题共同商量对策,解决居民反映强烈的突出问题。

  对于属于物业解决范畴内的各类问题,片区、房办等部门会定期汇总,根据问题的数量、性质和解决程度,形成科学的考核依据,改变过去“突击迎检”、“事后考核”等小区日常管理的弊端。

  重新切蛋糕,奖励留给更愿意做事的企业

  根据新的考核标准,公房、售后房小区,每月有不高于20%比例的小区可以评“优秀”,每月奖励0.4元/㎡,最后15%比例的小区每月奖励标准0.15元/㎡,中间段标准为每月0.2元/㎡,而不达标的则不予奖励。

  也就是说,奖励的差距拉开了,考核得分较低的企业所获奖励会大幅缩水,总的奖励金额比以前少了。对于总盘子里多出来的钱,街道还设立“单项目特色奖”,用于奖励某个管理方面特别突出的小区,公房、售后房小区和商品房小区都可以自荐。

  考核中设置了不少硬标准。有些情况属于“一票否决”范围,比如,未按法定程序单方面终止物业服务合同或实际物业服务行为;因物业服务合同自然终止或遭业主大会解聘,被考核小区未配合业委会做好相关移交和善后工作,经督促后仍不整改;因被考核小区原因造成严重影响小区稳定的重大事件等情况。还有些情况是“加分项”。比如,配合社区综合治理做出突出贡献,经街道认定的;相关项目在物业服务方面获得测评部门或新闻媒体正面评价与报道的;物业服务单位及其相关人员收到962121、12345等市民热线表扬,情况属实的。

  以下情形则属于扣分项。包括,因物业工作失误致使本小区出现新增或回潮违章搭建现象;物业企业管理的地下空间存在出租、居住现象,造成安全隐患的;因物业服务企业严重失职,不按合同约定及行业规定实施管理,引发重大安全或稳定责任事故的;在本市、区物业行风测评中出现问题受到通报批评,或由新闻媒体曝光且属物业服务单位确有责任的;被962121、12345等市民热线投诉,不及时处置的,重复来信来访的;因物业服务单位拒不配合,导致影响行政管理部门及居委相关工作正常开展的等等。

  奖惩动真格,倒逼物业服务放大招

  落实奖惩“动真格”以来,物业公司进行了首次考核。

  考核结果只有3家物业公司得到的奖励与同期相比上升,其余均与同期相比有所减少,其中最多的一家物业公司与同期相比减少了30万元。这些数据从侧面反应出街道的决心,也促使企业彻底改变了以往物业奖励“吃大锅饭”的习惯性思维。

  光是拉开奖励差距还不够。为更好发挥政府监管督促作用,考核办法对物业企业的整改响应也提出要求。在监管措施下,态度消极、不能有效响应整改的物业企业甚至将被取消评优、奖励资格。

  而每季度的物业企业排名情况,也将通过居民区宣传栏、电子显示屏、社区报、微信公众号等宣传渠道公示。

  这样一来,真如镇街道居民对物业公司的好坏一目了然。特别是物业公司排名靠后的居民区,居民在选择物业时也有了更可靠的依据。前所未有的严格考核之下,街道辖区内各家物业企业的反应也有些出乎意料,都并未消极应对,反而是激发了企业良性竞争、追求品质的内动力。各家物业企业纷纷表示将积极整改、提升服务质量。

  如真如物业针对本季度考核情况的不足,启动了小区非机动车库标准化改造、小区管理处和主要出入口门岗(门卫室)改造等项目。在企业被倒逼想方设法破解难题的同时,实际上也变革给企业发展带来了新的生机,既“卡”下了管理成本,又“卡”掉了安全隐患。

  真如镇街道领导说,考核不是为了限制企业发展,也不是为了节省考核奖励资金。街道为了鼓励物业企业破解管理中的瓶颈问题、短板问题,还特别设立了管理小区的特色单项奖,鼓励企业从小区车辆管理、垃圾处理等方面积极开展探索,鼓励企业铆足精神打基础、抓创新、破难题。

  对于处在物业考核奖励体系之外的商品房小区,街道也专门列出单项奖,鼓励小区物业积极申报优秀项目。

  下一步,真如镇街道将结合网格片区建设、居民区党组织领导下的社区治理“1+3+X”机制的实施,以及“拆、建、管、美”一批惠民项目的实施等,继续推进解决物业管理服务不平衡的问题,推动物业管理方式创新变革,进一步提升物业管理品质,让真如社区居民充分享受到更舒适、更宜居的居住环境。