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长宁这个老小区电梯加装之路为何越走越畅

2018/8/31 13:45:11 来源:东方网 作者:王海燕 选稿:丁怡隽

  据长宁区消息:位于武夷路727弄、709弄的中五居民区,建成于上世纪90年代。

  和其他老小区一样,因为没有电梯,不少下楼困难的老人成了“悬空老人”,可就在这短短两年,小区安装启用了2部电梯,还有4部电梯已成功立项,很多想卖掉房子的居民改变了主意。

  老公房增设电梯,一如横亘在这垂直空间里的“山与海”,困难重重,要面对居民利益调处困境、立项审批操作困境、以及增设电梯工程市场乱象等问题。而周家桥街道这个居民区,电梯加装之路却走得相对“顺畅”,这背后是什么原因?

  社区能人:21号楼的“破冰”

  中五居民区一共有49个门栋,最先“破冰”的是727弄21号楼。

  这个不带电梯的七层楼道,居住了四、五十人,老年人居然占了六成以上。不少邻居透露想把房子卖掉,换成电梯房。有位高层的老人患有重病上下楼很困难,只好住到了儿子家;有户人家孩子患病,上下楼也不方便。

  2015年,从美国回来的李祥玉看到此情此景,萌生了装电梯的主意。“房子别卖了,干脆我们想办法装个电梯吧。”

  当年9月,21号楼正式启动加装电梯程序。“我们成立了加装电梯三人小组,分别负责财务、群众发动和技术。”李祥玉说。

  征询意见的过程是一场攻心战。一户居民抱怨,“我们这户型是长条状,厨房设在中间,中间本来就没采光,墨墨黑,以后电梯一装,就更加没采光了。”

  按照规定,电梯加装需要物业管理区域内三分之二以上业主同意,加装幢90%以上业主同意且没有强烈反对,电梯的位置也要90%住户同意。“这实际上是一票否决制,这幢楼(不仅仅是这个单元)中若有一个人强烈不同意,加装电梯就不能实施。”李祥玉说,好在大家心比较齐,很快做通了这户人家的工作。

  而后续的立项审批更加磨人。比起居民意见协调,如何申请更是无从下手,“从计划立项到竣工验收,虽然政府部门已经简化相关审批流程与程序。但真的要做起来,还是遇到很多实际的问题。”立项审批过程中的酸甜苦辣,他们一一尝尽。李祥玉记得,光网上报件这一环节,包括建筑建材业、规划局等好几个网站,这个阶段涉及到七家单位的并联审批,每家单位都需要把规划局的资料送过去,一共40多个图章,一个单位要跑好几次,业委会那边大概也有一两百个图章需要敲定。

  “因为没有样板,材料都是我们自己写的。后来到房管局立项,他们看了我们的材料,也挺佩服的,觉得我们的工作做的很扎实。”工程师出生的李祥玉还根据上楼梯的势能和高度,写了费用分摊协议。

  这期间,中五居民区党组织从中协调和沟通,他们在业委会、物业与21号加装电梯组三者中搭建了协调平台,将项目顺利“送”入了审批程序。

  2016年7月21号楼的电梯建成,并正式启用。

  整个小区沸腾了——原来准备卖掉房子换电梯房的不卖房了,无法下楼的也能下楼了,住在三楼的老太太天不亮就把电梯擦得干干净净……

  自治联盟:1号楼的实践

  21号楼的成功,似一颗石子搅动了小区居民的心潮。

  居民争相来看这部电梯,也纷纷动起了念头。很快,709弄1号楼成为跃跃欲试者。

  不过,加装电梯是一个系统工程,涉及到方方面面,很多居民不了解操作流程和专业技术,增设电梯流程的复杂性及专业性牢牢羁绊住了他们美好的愿望。

  “21楼有李祥玉这样的能人,可我们呢?”

  在周家桥街道社区自治办的指导下,居委会黄书记从中牵头,中五居民区组织成立了“悦居中五”加装电梯自治联盟,李祥玉等居民成了专业指导者。

  有了之前的经验,1号楼的加装之路很快打开局面。不过,他们也遇到了与21号楼不同的难题。

  这一次,是个别楼层的居民产生了顾虑。“原来我们是最贵的楼层,装了电梯后,五楼、六楼成为房价涨得最快的楼层!我们三楼的优势没有了!”与高层住户增设电梯后房屋普遍增值的情况相比,低层住户存在一定程度贬值,这样的房价差异让有些居民心里不平衡。

  老旧住宅小区的开阔地比较小、楼间距也相对不足,1号楼位于中五居民区最前排,后排楼民很担心采光和通风受影响。

  对于这些疑虑,自治联盟苦口婆心,他们聚到居委会开会,有时一直开到半夜,晓之以理,动之以情,给居民讲利益、讲邻里关系,一开始持反对意见的居民也慢慢改变了主意。

  一波三折,好不容易通过了审批,又遇到了水电煤移位的难题。因为加装电梯中涉及到电路调整,水电煤公司居然狮子大开口、漫天要价。“移位供电线路时,公司开价要15万,加一部电梯才60万左右,供电线路移位就要15万,成本将远远超出预算,谁接受得了?”后来自治联盟到处寻找收费低的公司,最终找了一家,杀价到1.5万元。有线电视移位对方也开价2万,他们杀价至1千,帮助居民省下了不少钱。

  好事多磨,去年5月,第二部电梯建成正式启动,中五居民区再次沸腾。

  第三方组织:经验的输出者

  两部电梯的成功安装,让中五居民区成了经验的输出者。

  从电梯的启动到完成、从专业技术到居民工作、从无到有,自治联盟在居委会协助下摸索出了一套加装电梯的流程和模版。不过,随着更多楼道、更多小区的居民提出加装电梯的意愿,自治联盟觉得有点儿忙不过来。

  “虽然我们提供规范性指导,但是由于牵涉专业知识较多,缺乏相关知识背景的居民很难从中获益,关于操作流程,我PPT上都有的,之前别的区也来向我们讨教经验,但是这个流程就算给了他们,他们也看不懂。一般居民是没法掌握的。”李祥玉说。

  每个小区的基础情况不一样,虽然文件上关于如何立项写得很明白,但是要涉及到业委会的议事程序,还有专业的知识等,操作起来还是会碰到困难的,自治联盟只有几位热心居民,他们感到有点力不从心。

  居委会也在反思。部分居民认为,居民区干部应秉持价值中立原则,不能仅“替一部分居民说话”,有居民说,“我们是社区一份子,为什么总是想要说服我们不计较个人得失去同意安装电梯,你们维护了高层居民的利益,那我们的利益呢?”在做协调工作时,居委干部反复登门期望得到二楼持反对意见居民的同意,却也因此“永远失去了这两户居民”,“那以后,即便不是跟安装电梯有关系,只要是我们居委会去敲门,他们连门也不开了。所以,我们也在反思,在加装电梯这件事上,居委会到底应该是什么角色。”

  解题的思路是第三方社会组织。由第三方专业组织进行多层住宅增设电梯的资源整合、技术指导和流程操作把关,第三方客观评估也有利于促成合理利益调处方案。

  去年9月,加装电梯自治联盟孵化出第三方社会组织----慧加美老公房咨询服务中心,这个民非组织具备专业咨询资质,在意见征询、立项审批等环节提供专业咨询及服务,为小区居民协商谈判的一般流程、公约制定、以及遭遇困境如何寻求相关方面协助提供指引,形成并固化自主协商规则与制度。慧加美还先为居民区行为垫付政府补贴的24万,给了居民一笔前置“福利”。

  慧加美的成立,让加装电梯之事上了快车道。很快,中五居民区又有4个楼道提出加装电梯的申请。不久前,都已经通过了立项。

  而慧加美的服务范围不仅仅在中五居民区,还辐射整个周家桥街道和长宁区,甚至外区都慕名来取经,还有小区表示愿意全权委托“慧加美”申请加装电梯。

  而作为孵化基地的周家桥街道,在中五居民区等居民区的经验基础上,梳理出了加装电梯的一套流程,目前街道已有4部电梯成功安装, 5部电梯进入立项程序。“在加装电梯过程中,小区挖掘了一批有能力、有担当的能人,培育了一批有温度、有内涵的自治项目,还孵化出了有资质、有愿景的社会组织,这也让加装之路越走越顺。”周家桥街道党工委副书记、办事处主任叶斌说。