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竟有此“套路” 普陀法院为你揭秘“房租”怎么变“贷款”

2019/10/21 15:27:35 来源:上海普陀 作者:吴越凡 选稿:施丰奕

  很多人都有过租房经历,和房东或房屋出租公司签订合同,按期缴纳房租即可。

  市民杨先生在租房时却遭遇了一件“蹊跷事”,在和某房屋长租公司签了租房合同后,却又被该公司要求与一家小额贷款公司签订协议,要从“租客”变成“借贷人”,这让杨先生无法接受,一纸诉状将长租公司告上了法庭。

  2018年底,杨先生与某房屋长租公司通过某手机APP签订了一份《房屋租赁合同》,由杨先生承租该公司管理的某公寓房。合同中约定,杨先生需要通过线上付款的方式,每月将租金及其他费用支付到指定的专用账户。令杨先生没想到的是,就在他支付了第一个月的租金及押金后,长租公司又要求他必须与其指定的一家小额贷款公司再签订一份“分期贷款”协议,否则就将变更付款方式为年付或半年付,或者直接清退房屋,让杨先生搬走。

  杨先生看了那份“分期贷款”协议后感到十分气愤,他认为,和小额贷款公司签订“贷款协议”不是他原先签订的那份租赁合同里的条款和义务。这种先由贷款公司支付一年房租,再由租客按期还贷的模式,等于变相地将长租公司与杨先生的租赁关系变更成了杨先生与小贷公司的借贷关系,侵犯了他的合法权益。因此杨先生向普陀法院起诉,要求长租公司继续履行合同,并要求对方向他支付违约金。

  杨先生遭遇的,其实是所谓“租金贷”,而这种贷款多由长租公司和与其合作的金融机构提出。

  长租公司:一般指整合出租房源,建立租赁平台,为租客提供租赁、维护、清洁等多元化服务的住房租赁公司。与“一对一”的散客租赁不同,其主要经营模式是公司对产权人的房屋长期托管,并进行装修改造,配齐家电家具,以化整为零的形式出租给租客。租金贷:指租客在与长租公司签约时,与该公司合作的金融机构(也就是“小贷公司”)同时签订贷款合约,由小贷公司代租客一次性向长租公司支付全年房租,再由租客按月向小贷公司返还贷款。从表面看,运用这种模式似乎对各方都无损失:对房屋产权人而言,不论房屋是否出租顺利,都可以获得稳定的租金收益;

  对租客而言,每月零利率向小贷公司还款,形式上和支付租金没有两样,并未增加负担。

  对长租公司而言,可以一次性获得全年的租金,有利于公司开疆辟土,承接更多的房源,借鸡生蛋。

  然而,这貌似多赢的“租金贷”背后却蕴含着诸多法律风险。

  普陀法院经审理后认为,合同中:“使用月付分期,乙方可将租期内全部房租按分期协议约定支付给甲方及/或第三方金融机构……”及“乙方在同一阶段,仅能在甲方及/或第三方金融机构系统中使用一个分期服务产品……”的表述,显然杨先生既可以选择向长租公司直接分期支付租金,也可以选择向第三方金融机构分期付款。加之,此合同是长租公司提供的格式合同,即使因约定不明导致双方理解不同,也应以遵循维护杨先生的合法权益为原则,采用杨先生的合理意见。

  因此杨先生为规避风险选择向长租公司直接付款,是合同赋予杨先生的权利。长租公司在合同履行过程中坚持让杨先生将房租支付给金融机构,是对杨先生权利的限制,没有法律依据和合同依据,因此杨先生请求继续履行合同的诉请应当得到支持。故法院判令双方签订的《房屋租赁合同》继续履行,杨先生可直接向长租公司支付欠付租金。

  案件是判决杨先生胜诉了,那么“租金贷”的风险到底何在呢?

  “租金贷”是利益链条,也是利害关系的锁链。

  长租公司以收取房租的名义要求租客下载借贷APP、填写个人信息,完成为期一年的贷款,但多数租客对签订租金贷的法律义务并不知情。一旦长租公司运营不善,破产跑路,房屋产权人拿不到收益,便要收回房屋,可能引发房屋产权人与租客之间关于房屋腾退问题的纠纷。又由于双方均与长租公司签订合同,并非直接的合同相对方,便成了无头官司,诉讼起来非常麻烦。

  更应警惕的是,由于租客和小贷公司签订了一年的贷款合同,一旦发生纠纷,长租公司和小贷公司都可向其主张权利,还有可能影响其征信。

  法官建议:租房时要仔细查看合同再签约,保持头脑清醒,合同中涉及第三方金融机构的,支付方式中有分期协议的,都要多加留心。最简单的租赁关系和最传统的支付手段才是最靠谱的。

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